Koop en verkoop van één vastgoed kan al volstaan voor een kwalificatie als beroepsactiviteit

Wanneer u particulier een investeringsplan verkoopt, is dit in regel onbelast. Althans dat is zo wanneer u dat onroerend goed al vijf jaar in uw bezit heeft. Voor gronden is die termijn acht jaar. Verkoopt u binnen een kortere termijn, dan wordt u belast aan een laag afzonderlijk tarief van 16,5% (art. 90 WIB92). Door de berekeningsbasis is het echter zo dat er meestal geen meerwaardebelasting wordt betaald, ook niet als u op korte termijn doorverkoopt.

De fiscus ziet dat niet in alle dossiers graag gebeuren. Zo heeft men in het verleden al verkoop van vastgoed aan een eigen vennootschap als “abnormaal beheer” beschouwd, waardoor de meerwaarde belastbaar wordt als een divers inkomen. Dan is het belastingtarief 33% (tevens art. 90 WIB).

Recent deed het Antwerpse hof van beroep daar echter nog een schep bovenop, en oordeelde het hof dat de verkoop van één enkel onroerend goed een professionele activiteit kan uitmaken. Dit heeft dan gelijk tot gevolg dat de ‘normale’ progressieve tarieven in de personenbelasting van toepassing zijn. Dan kijkt men snel aan tegen een tarief van 50%, eventueel te verhogen met sociale bijdragen en gemeentebelasting.

We schetsen kort de casus. 
De belastingplichtige kocht in privénaam een bouwgrond. Hierop liet hij een appartementsgebouw bouwen. Na anderhalf jaar waren de werken voltooid en verkocht hij de vijf appartementen. 
De fiscus meent dat de gerealiseerde meerwaarde een beroepsinkomen betreft. Het Antwerpse hof geeft de fiscus gelijk. Dat is opmerkelijk, aangezien traditioneel maar sprake is van een beroepsinkomen wanneer het gaat om verkoop of verhuur van een groot aantal huizen of kamers. Hier is er slechts sprake van een bouwproject dat geen uitzonderlijke omvang heeft. Het hof tilt er zwaar aan dat het een nieuwbouwproject betreft en dat er geleend werd om dit project te financieren. 

Het is belangrijk om op te merken dat dit arrest niet zomaar kan doorgetrokken worden naar huurinkomsten. In dat geval is het moeilijker om aan te tonen dat het gaat om beroepsinkomsten. Het argument van de snelle opeenvolging van aan- en verkoop is immers niet van toepassing. Tevens is er ook geen intentie om te verkopen. 
We hopen evident dat dit arrest een alleenstaand geval blijft, maar de kans bestaat zeker dat de fiscus in de toekomst vele kleinschalige nieuwbouwprojecten zal trachten te belasten in de categorie van beroepsinkomen.