Vastgoed in de BV

Voor een vastgoed dat aangekocht werd op naam van een BV is bij successieplanning altijd de hamvraag of het vastgoed al dan niet uit een BV moet gebracht worden. Als het antwoord ja is, dan moet men zich de vraag stellen hoe men het pad van de fiscaal minst belaste weg kan bewandelen. Dit is niet altijd evident aangezien er voor deze onttrekking verschillende rechten van toepassing kunnen zijn en dit op grond van verschillende wijzen van inbreng en uitbreng. Het gaat namelijk over de volgende rechten:

Vast recht van 50 EUR
Verdeelrecht van 2,5%
Verkooprecht van 12,5%

In gewone omstandigheden zal er belast worden aan de percentage van het verkooprecht. Dit is de minst voordeligste scenario en gebeurt op grond van de 'verkoopfictie'. Om onder de voordelige tarieven te kunnen vallen (i.e. 50 EUR of 2,5%) moet men voldoen aan de hieronder vermelde voorwaarden die de uitzonderingen vormen op het verkooprecht.

De “historische aandeelhouder regeling”: indien de aandeelhouder de woning zelf in de BV heeft ingebracht of reeds aandeelhouder was op het moment dat de BV de woning verkregen heeft door het verkooprecht te betalen van 12,5%, dan zal de verkrijging in hoofde van deze aandeelhouder belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard. Bijgevolg kan de toepassing van deze uitzondering aanleiding geven tot de heffing van het verkooprecht, maar bijvoorbeeld ook tot de heffing van het verdeelrecht (2,5 %) of het algemeen vast recht (50 euro). Hier dient er dus een analyse te worden gemaakt of de aandeelhouder toch kan ontsnappen aan het betalen van het verkooprecht.

De “wachtregeling”: wanneer de BV overgaat tot de terugbetaling van de inbreng in natura, in ons geval een onroerend goed, aan haar aandeelhouders in verhouding tot hun aandelenbezit, is op deze terugbetaling louter het algemeen vast recht verschuldigd (50 EUR). Nadien, wanneer het onroerend goed toebedeeld wordt aan één aandeelhouder is het verkooprecht verschuldigd tenzij er toepassing gemaakt kan worden van de “historische aandeelhouder regeling” (zie onderaan).

De “wachtregeling-bis”: Dit is van toepassing indien een BV tijdens haar bestaan overgaat tot een kapitaalvermindering. De aandeelhouders van deze BV kunnen ook van de wachtregeling gebruik maken.

Hoe zit het nu met successieplanning

Het lijkt eenvoudig op het eerste zicht. Erfgenamen en legatarissen kunnen historische vennoot worden op voorwaarde dat 1) de vennoot de inbreng in de BV deed of 2) de vennoot die reeds vennoot was van de BV toen die het onroerend goed verwierf. Indien één voorwaarden vervuld is dan kunnen de erfgenamen of legatarissen die de plaats van hun rechtsvoorganger (overleden historisch vennoot) hebben ingenomen, historisch vennoot worden van de vennootschap op voorwaarde dat dit gebeurt vóór de toebedeling van de onroerende goederen. Heeft de rechtsvoorganger zijn aandelenbezit in de BV onder levenden overgedragen (schenking) aan zijn erfgenamen, dan kunnen die erfgenamen het statuut van historisch vennoot niet verderzetten.

Zoals hierboven reeds aangehaald is het niet mogelijk om als erfgenaam historisch vennoot te worden indien er reeds tijdens het leven van de erflater alle aandelen werden weggeschonken aan de erfgenamen. Dit brengt ons bij de vraag of het dan wel mogelijk is om historisch vennoot te worden indien er een deel van de aandelen tijdens het leven van de historische vennoot werd geschonken en de andere deel werd geërfd door de erfgenamen? Op deze vraag kan er positief geantwoord worden. Het is dus perfect mogelijk om zowel een deel van de aandelen te schenken en een andere deel na te laten via een erfenis (met of zonder testament is niet relevant). De reden om over te gaan tot het schenken van aandelen is omwille van het feit dat er aan een voordeliger tarief wordt belast bij een schenking dan bij een erfenis.

Conclusie

De aandeelhouder van een BV met vastgoed die tegelijkertijd een historisch vennoot is, kan het statuut historisch vennoot doorgeven aan zijn erfgenamen. Hij mag nooit alle aandelen van de BV schenken aan zijn erfgenamen. Hij moet ervoor zorgen dat deze erfgenamen ook een deel van de aandelen van hem kunnen erven. Een schenking is meestal het fiscaal meest bewandelbaar pad, waardoor het aangeraden is om een groot deel van het aandelenpakket voor het overlijden te schenken. Dit kan op een gecontroleerde wijze gebeuren (door het inschrijven van de gepaste voorwaarden in de schenkingsakte, aanbrengen in de statuten van de BV van de gepaste clausules,...), zodat er geen al te grote veranderingen in de BV gebeuren.

Aangezien het niet altijd een zwart-wit verhaal is, kunnen wij u bijstaan om dit op een efficiënte wijze aan te pakken.