Fiscus viseert verhuurders van meerdere woningen
In de media was de voorbije weken veel te doen omtrent de doelwitten die de fiscus dit jaar in het vizier heeft genomen. Concreet kondigde de fiscus aan extra te zullen controleren op:
- Correcte aangifte en afwezigheid van misbruik bij toepassing van auteursrechten;
- Naleving 80% regel bij opbouw aanvullend pensioen door zelfstandigen;
- Melding van buitenlandse rekeningen en inkomsten die hierop worden ontvangen;
- Eigenaars van binnenlands en/of buitenlands vastgoed en of dit inkomen geen beroepsinkomen is.
Vooral dit laatste zorgde voor enige opschudding aangezien de fiscus meedeelde concreet te zullen controleren of de huurinkomsten die een verhuurder ontvangt geen beroepsinkomen zijn.
1. Belang van kwalificatie huurinkomsten (van Belgische oorsprong)
Hoe inkomsten gekwalificeerd worden, heeft een impact hoe deze belast worden. Aangezien buitenlands onroerend goed, gelet op het uitgebreide netwerk aan dubbelbelastingverdragen waarover België beschikt, in principe vrijgesteld wordt in België (waardoor de fiscale impact beperkt is) beperken wij ons hieronder tot de behandeling van Belgisch onroerend goed.
Er zijn belangrijke verschillen tussen de kwalificatie als onroerend- en beroepsinkomen. Op beroepsinkomsten zijn immers sociale bijdragen verschuldigd. Interesten op leningen zijn niet aftrekbaar van beroepsinkomsten en de belasting wordt geheven op de werkelijk ontvangen inkomsten. Bij een kwalificatie als onroerend inkomen (wat in principe van toepassing is op huurinkomsten), zijn geen sociale bijdragen verschuldigd, zijn interesten van leningen wel fiscaal aftrekbaar én wordt het inkomen als dusdanig niet belast, maar wordt de belastbare basis bekomen door het kadastraal inkomen te indexeren en te verhogen met 40%.
Voorbeeld impact kwalificatie
Stel een in Antwerpen gedomicilieerde alleenstaande gepensioneerde vult zijn pensioen van 1.000 EUR per maand aan met de huurinkomsten van twee appartementen. Beide appartementen genereren elk een maandelijkse huur ad. 600 EUR en hebben een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 500 EUR.
Bij een kwalificatie als onroerend inkomen dient de belastingplichtige in casu rekening te houden met een verschuldigde belasting van ongeveer 300 EUR.
Bij een kwalificatie als beroepsinkomen dient de belastingplichtige in casu rekening te houden met een verschuldigde belasting van ongeveer 2.700 EUR.
2. Nuancering risico
Het risico dat de onroerende goederen die u verhuurt nu plots als beroepsinkomen belast zullen worden, dient echter genuanceerd te worden.
Het principe is immers dat huurinkomsten onroerend van aard zijn zodat de bewijslast om er een andere kwalificatie aan te verbinden (divers inkomen of beroepsinkomen) op de fiscus rust.
De wetgeving bepaalt niet met welke criteria er precies rekening gehouden kan/moet worden om te bepalen of het al dan niet een beroepsactiviteit betreft. Uit de praktijk blijkt dat volgende elementen een rol spelen:
- Het aantal panden dat men verhuur. De loutere omvang op zich is echter niet doorslaggevend;
- De aanwezigheid en aard van een hoofdberoep. Een belastingplichtige zonder beroepsactiviteit of die actief is/was in de vastgoedsector zal sneller een negatieve beoordeling krijgen dan een belastingplichtige met een beroepsactiviteit die volledig los staat van vastgoed;
- Wijze van organisatie en aanwezigheid bijkomende dienstverlening. Hoe u de verhuuractiviteit uitoefent (bv.: zelf uitvoeren van onderhoud-, verbouwings- en renovatiewerken) wordt mee in rekening genomen bij de beoordeling. Ook bijkomende diensten (bv.: schoonmaken van verhuurde lokalen, eigen administratief beheer, …) die verstrekt worden, worden als negatieve punten beschouwd;
- Wijze van verwerving van het onroerend goed. Vastgoed verworven via koop-verkoop waarbij er frequent transacties worden gedaan, met verhuur als tussentijds inkomen, lopen meer risico dan vastgoed dat gedurende langere tijd wordt aangehouden en op een andere wijze (bv.: schenking of erfenis) werd verkregen;
- Aanwezigheid (hypothecair) krediet. De fiscus is van mening dat indien u het vastgoed geheel of grotendeels verwerft d.m.v. lening(en) en de intentie heeft om deze af te lossen met de huurgelden, dit sneller op een beroepsactiviteit wijst dan wanneer u het vastgoed met eigen middelen verwierf.
Kort samengevat: hoe groter de inkomsten en hoe meer tijd u spendeert aan de verhuuractiviteit, hoe sterker het dossier van de fiscus om een kwalificatie als beroepsinkomen te bewijzen. De goede huisvader die zijn inkomen aanvult met een beperkt passief inkomen uit de verhuur van onroerend goed voor bewoning dient zich in principe dus niet al te veel zorgen te maken over de aangekondigde actie van de fiscus.
