Over B&R  |  Activiteiten  |  Jobs  |  Contact

Hervorming BTW - Onroerende goederen

 

Onroerende verhuur - huidige situatie 

Volgens de huidige BTW wetgeving is de verhuur van onroerende goederen in principe (er bestaan enkele uitzonderingen en administratieve afwijkingen) vrijgesteld van BTW.
Dit heeft tot gevolg dat enerzijds geen BTW aangerekend mag/moet worden aan de huurder, maar anderzijds dat de BTW op de bouwkosten niet aftrekbaar is.

 

Onroerende verhuur - hervorming BTW

Via een recent voorontwerp van wet wordt een hervorming van dit aspect van de BTW ingevoerd. Hieronder worden de belangrijkste aspecten kort samengevat.

 

1. Keuze voor BTW - heffing

In een B2B-context kunnen, mits een aantal voorwaarden voldaan zijn, verhuurder en huurder gezamenlijk kiezen om de huur aan de BTW te onderwerpen.
Concreet moeten volgende voorwaarden voldaan zijn:

  • De keuze moet uitdrukkelijk gemaakt worden (de wijze waarop dit moet gebeuren zal nog via KB vastgesteld worden)
  • De huurder moet een BTW - plichtige zijn
  • De huurder moet het (gedeelte van het) betrokken onroerend goed (uitsluitend) voor zijn economische activiteit gebruiken
  • De keuze geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst

 

2. Aard van het onroerend goed

Zoals hierboven uit de voorwaarden blijkt moet het gehuurde onroerend goed beroepsmatig gebruikt worden maar is de aard ervan (bv.: kantoor, fabriek, winkel, …) niet relevant.
Voor situaties waarbij conform de huidige regelgeving al verplicht BTW moet worden toegepast (bv.: terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen) of waarbij er geen sprake is van onroerende verhuur (bv.: toekenning van het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen in een gebouw) wijzigt er niets.

 

3. Normale waarde

De verhuurder moet BTW aanrekenen op de huurvergoedingen en de verschuldigde BTW doorstorten aan de Schatkist.
Om misbruiken te voorkomen is de maatstaf van heffing (het bedrag waarover BTW verschuldigd is) minstens gelijk aan de ‘normale waarde’ (marktconforme huur) indien volgende drie voorwaarden aanwezig zijn:

  • De huurvergoeding is lager dan marktconform
  • De huurder heeft geen volledig recht op aftrek van BTW
  • De huurder is verbonden met de verhuurder

 

4. Recht op aftrek

De optie geeft de verhuurder het recht om de BTW m.b.t. de oprichting, verbouwing of renovatie van het betrokken onroerend goed onmiddellijk en volledig te recupereren.
De huurder kan de aangerekende BTW, volgens de normale regels, in aftrek brengen waardoor de transactie voor de huurder budgetneutraal is.

 

5. Toepasselijk BTW - tarief

Het normale BTW - tarief is van toepassing maar in de gevallen waarbij het verlaagd tarief toegepast zou kunnen worden (cfr. KB nr. 20) kan dit ook toegepast worden nadat een keuze gemaakt werd voor de optionele BTW - heffing.

 

6. Herzieningsperiode

De herzieningsperiode wordt van 15 jaar opgetrokken naar 25 jaar. Wijzigt de bestemming van het gebouw gedurende deze verlengde herzieningstermijn dan moet de eigenaar een herziening van de afgetrokken BTW uitvoeren. Volgende gevallen geven, gedurende 25 jaar, aanleiding tot een herziening:

  • Volledige of gedeeltelijke leegstand;
  • Volledige of gedeeltelijke overdracht tijdens de huurovereenkomst;
  • Einde van de huurovereenkomst

De herziening op 25 jaar wordt bovendien per maand beoordeeld i.p.v. per jaar (zoals bij de 15 jarige termijn) zodat elk jaar een gedeelte van 1/25ste van de afgetrokken BTW moet worden herzien indien het gebouw bv. gedurende meerdere maanden leegstond.
De berekening van de herziening per maand is niet van toepassing indien de verhuurder te goeder trouw is ingeval van:

  • toekenning van een huurvrije periode door verhuurder aan huurder;
  • het gebouw tijdelijk leegstaat totdat huurder erin intrekt;
  • het gebouw tijdelijk leegstaat tussen twee verhuurperiodes in

 

7. Verhuur van korte duur

Een bijkomende afwijking die in het voorontwerp is voorzien heeft betrekking op verhuur van korte duur (maximum zes maanden). Dergelijke transactie (bv.: verhuur van zalen door een hotel) zal verplicht onderworpen zijn aan de BTW. Verhuur van woningen of gebouwen bestemd voor ‘sociaal culturele handelingen’ zijn uitgesloten van deze afwijking en blijven m.a.w. vrijgesteld van BTW.

 

8. Inwerkingtreding

De optionele BTW - heffing start vanaf 1 oktober 2018 waarbij de eerste opeisbaarheid van de BTW niet voordien heeft plaatsgevonden. Concreet komen bijgevolg nieuwbouwprojecten of zwaar gerenoveerde gebouwen (die als ‘nieuw’ beschouwd kunnen worden) die professioneel verhuurd worden in aanmerking.

Reeds opgerichte gebouwen of gebouwen waarvoor reeds specifieke kosten werden gemaakt (bv.: kosten architect) vallen, net zoals lopende verhuurcontracten, uit de boot.

 

 

C1JFER5 ALLEEN VOL5TAAN N1ET